Les SCPI ISR

Les investisseurs qui cherchent à diversifier leurs placements s’orientent de plus en plus vers les SCPI (Sociétés Civiles de Placement en Immobilier). En effet, investir dans les SCPI constitue une méthode efficace pour compenser une diminution de revenus lorsqu’on prend sa retraite. Les SCPI peuvent également donner accès à l’investissement socialement responsable (ISR). Cet article a pour objectif de répondre aux différents questionnements sur le fonctionnement des meilleures SCPI ISR du marché, proposer un classement des SCPI ISR et apporter des conseils pour bien investir dans des SCPI ISR. Il est également recommandé de faire appel à un gestionnaire de patrimoine, ou un Family office pour être accompagné dans l’optimisation de la fiscalité des SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ISR ?

Quelles sont les caractéristiques d’une SCPI ISR ?

Pour être labellisée ISR, une SCPI doit donner la preuve de son engagement dans une démarche ESG qui implique une politique d’amélioration de ses investissements sur les 3 critères suivants :

• Environnement : réduction de la consommation d’énergie, de la consommation d’eau, de la production de déchets pour abaisser l’empreinte carbone.
• Social : augmenter le confort et le bien être des locataires, faciliter l’accès aux transports en commun, renforcer l’aide aux personnes à mobilité réduite.
• Gouvernance: renforcer les échanges avec les locataires pour générer un rapprochement commun sur les enjeux environnementaux et sociaux.

Pour mieux vous conseiller, nos experts analysent l’ensemble des SCPI ISR du marché, en prenant en compte de nombreux critères pour effectuer la meilleure sélection.

Quel classement pour les SCPI ISR ?

Nous avons établi un classement de 17 SCPI qui ont le label ISR, qui fait également état du rendement.

A SAVOIR

Avec un rendement évalué à 4,92 % contre 4,36 % pour des fonds non labellisés, les résultats des SCPI labellisées ISR sont supérieurs à la moyenne pour l’année 2021.

Qu’est-ce que l’ISR?

Le label ISR qui permet d’identifier un investissement socialement responsable, a été créé en 2016 par le Ministère de l’Economie et de la Finance afin de distinguer des fonds ayant mis en oeuvre une méthode robuste d’investissements socialement responsables, afin de mesurer et de quantifier des résultats concrets. Des agences de notation extra-financière évaluent régulièrement les grandes entreprises. Originellement, ce label a été créé pour répondre à la demande des investisseurs de placer leur argent dans une économie plus “respectueuse de l’environnement”.  Il s’agit notamment d’investissements dans des fonds concernés par le développement durable ou par de bonnes pratiques de gouvernance, comme par exemple la parité homme/femmes.  Depuis octobre 2020, le label ISR s’est élargi aux fonds immobiliers alors qu’il était réservé auparavant aux fonds d’investissements  financiers.

A SAVOIR

Les SCPI et OPCI peuvent également obtenir un label  immobilier. Celui-ci permet de différencier entre autres, les fonds qui financent la rénovation du bâti ancien pour accéder à de meilleures normes d’isolation et de performances énergétiques.

Le marché des SCPI

Le marché des SCPI est en plein essor. Il est accessible tant aux particuliers qu’aux professionnels (personnes morales, associations, etc.). Selon l’Association Française des Sociétés de Placements Immobiliers (Aspim), au 31/12/2020 le marché des SCPI représentait plus d’un million d’épargnants,  et  67,5 milliards d’euros de capitalisation.

Les acteurs du marché des SCPI ?

Les  4 acteurs qui font principalement fonctionner le marché des SCPI ISR, sont  l’AMF, la société de gestion, les investisseurs et les labels de certification.

L’AMF ( Autorité des Marchés Financiers)

C’est l’organe de contrôle qui régule les marchés financiers et veille à la protection de l’épargne des  investisseurs. Elle contrôle notamment les SCPI qui ne peuvent  fonctionner qu’avec un agrément de l’AMF.

La société de gestion

La société de gestion joue le rôle d’une grande agence immobilière qui se charge de l’ensemble de la gestion de la SCPI. En ce sens, la société de gestion collecte les fonds auprès des investisseurs, sélectionne les actifs, procède aux acquisitions d’immeubles en vue de les mettre ensuite en location. De même, c’est la société de gestion qui gère l’entretien des biens, effectue les travaux nécessaires. La société de gestion peut également s’occuper de la gestion locative du parc immobilier pour les investissement locatifs clé en main. Enfin, la société de gestion veille également à la perception des loyers,  à la redistribution des revenus issus des immeubles, aux associés, proportionnellement au nombre de parts sociales qu’ils détiennent.

Les investisseurs

Des particuliers, des salariés, des indépendants, des chefs d’entreprise, des cadres dirigeants ou des retraités peuvent investir dans les SCPI.  Ce type de placement s’adresse également à des sociétés ou entreprises qui aspirent à faire fructifier leur épargne.

Le label ISR

Ce sigle permet d’identifier les Investissements Socialement Responsables. Cette orientation a pour objectif d’appliquer les critères du développement durable au monde de l’investissement. Il s’agit donc de faire des investissements non pas uniquement sur des critères financiers mais aussi sur des préoccupations extra-financières telles que le respect de l’environnement, le bien-être des salariés au sein de l’entreprise ou encore la bonne gouvernance.  Actuellement, le label ISR représente 945 fonds labellisés, 168 sociétés de gestion englobant 650 milliards d’euros  d’encours.

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Quels sont les domaines d’investissement des SCPI ISR ?

Plusieurs types de SCPI sont accessibles sur le marché : les SCPI de bureaux, de commerces, les SCPI spécialisées.

Les meilleures SCPI ISR ayant pour but d’assurer un niveau de rendement intéressant, leurs stratégies d’investissement sont adaptées aux changements économiques importants. Certains de leurs investissements sont dirigés vers des secteurs porteurs  comme l’éducation, la santé, ou la logistique.

Les domaines de la santé, la logistique et de l’immobilier résidentiel ont représenté 20% de l’investissement immobilier pour l’année 2020.

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Quelles sont les zones géographiques d’acquisition des SCPI ?

Pour une meilleure répartition du risque, les acquisitions effectuées par une SCPI sont généralement effectuées dans des zones géographiques diversifiées telles que les grandes métropoles françaises, les centres-villes, les régions et également à l’étranger.

Répartition géographique des investissements SCPI (Aspim)

Quelles sont les caractéristiques d’une SCPI ISR ?

La Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI)  est un outil de placement collectif dont la vocation est d’acquérir et de gérer un important patrimoine immobilier locatif pour le compte des associés de la SCPI, qui sont les porteurs de parts. La SCPI est un investissement locatif clé en main.

Les conditions ESG des SCPI ISR

Le bâtiment représente annuellement environ 25% des émissions  de gaz à effet de serre de la France, et fait partie de l’un des secteurs les plus polluants. Les projets qui agissent contre cette pollution sont choisis par les SCPI ISR. Il s’agit donc de sélectionner des immeubles les plus vertueux qui respectent les normes écologiques et éthiques les plus récentes. Les enjeux ESG (Ecologie – Social – Gouvernance) sont également pris en compte dans les critères de sélection des SCPI ISR.

Les SCPI ISR présentent le double avantage de participer à une démarche de développement durable, et de délivrer en moyenne des rendements plus performants que les SCPI classiques.

Quelles sont les différents statuts pour les SCPI ?

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) reconnaît 2 statuts pour les SCPI : SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe.

La SCPI ISR à capital variable

L’investisseur a la possibilité d’acheter et de vendre ses parts quand il le souhaite, directement à la société de gestion qui se charge de trouver un acquéreur.  La durée moyenne de revente des parts est généralement inférieure à 1 mois. Tant que le plafond du capital initialement fixé par les statuts n’a pas été atteint, les parts continuent à être émises par la société de gestion.  Le capital d’une SCPI à capital variable augmente donc régulièrement grâce à l’émission de nouvelles parts. Le prix de la part  est déterminé par la société de gestion, en fonction de la valeur du patrimoine et de la valeur de retrait. La valeur de retrait de part est égale au prix de souscription, en déduisant la commission de souscription. Les SCPI de rendement sont fréquemment des SCPI à capital variable.

La SCPI ISR  à capital fixe

Un capital maximum est fixé par les statuts de la SCPI à capital fixe, cependant la société de gestion a toujours la capacité de  décider de l’émission de nouvelles parts. C’est la société de gestion qui détermine le volume, le montant, et la durée de l’augmentation de capital. Contrairement aux SCPI à capital variable, dans lesquelles le prix de la part est fixé en fonction de la valeur de ses immeubles, le prix de la part d’une SCPI à capital fixe dépend davantage de son succès, de l’offre et de la demande, ce qui représente une plus grande volatilité.

Comment choisir entre les SCPI ISR et l’immobilier locatif ?

Il est tout à fait judicieux d’établir une stratégie patrimoniale permettant d’investir simultanément dans un bien immobilier et dans des SCPI. Cependant, il est à noter que l’investissement locatif n’offre pas les mêmes avantages que les SCPI.

Les avantages de la SCPI

• Formalités simplifiées : il n’est pas nécessaire de signer chez le notaire pour valider l’acquisition de parts. Le bulletin de souscription suffit et la société de gestion remet un titre de propriété justifiant de votre acquisition. De plus, c’est la société de gestion qui se charge la revente des parts.
• Couple rendement / risque intéressant : le taux de distribution se situe entre 4 % et 6 % selon les SCPI.
• Mutualisation : Les investissements sont réalisés sur un grand nombre d’immeubles et de zones géographiques variées, ce qui réduit le risque locatif, comparativement à un investissement immobilier classique. De même, la  grande diversité dans le profil des locataires limitent également ce type de  risques locatifs.
• Accès facilité à l’immobilier du secteur tertiaire : bureaux, commerces, santé, etc.
• Gestion locative déléguée : la société de gestion assure au quotidien la gestion du patrimoine immobilier (acquisitions, recherche des locataires, travaux …..)
• Placement contrôlé et régulé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) ce qui apporte sécurité et transparence aux investisseurs.
• Ticket d’entrée adapté à sa trésorerie : les mises de fonds sont très souples au comptant ou à crédit, et permettent un investissement dans l’immobilier.
• Part de SCPI transmissible : transmission à ses héritiers de tout ou partie des parts détenues, en pleine propriété ou en démembrement.

Les inconvénients de la SCPI

• Risques de rentabilité : le  revenu attendu du placement peut varier à la hausse comme à la baisse, en fonction de la situation économique et immobilière. Par ailleurs, le  montant du capital perçu par l’associé au moment de la cession de ses parts,  dépendra du marché immobilier,  de la durée du placement et de la demande.
• Risques de liquidités : la SCPI ne garantit pas la liquidité des parts. Le placement immobilier étant peu liquide, il doit être envisagé à long terme. En cas d’acquisition en démembrement ou de SCPI fiscale, les possibilités d’achat ou de cession de parts sont limitées. Il est  donc recommandé de conserver ses parts pendant toute la durée de démembrement ou de durée de vie de la SCPI.
• Risque de perte en capital :  le capital investi n’est pas garanti par la SCPI. Seul le nombre de parts est garanti.
• Revente non garantie : toute vente de parts devra trouver acheteur.
• Frais de souscription : entre 8,5 % et 10 % du montant  de la souscription, en fonction des SCPI.
• Risques liés à l’endettement : la SCPI peut recourir à l’endettement dans un certain pourcentage de valeur de ses actifs.  La dette doit toujours être compatible avec la capacité de remboursement de la SCPI.

Quelles sont les stratégies d’investissement en SCPI ISR ?

Pour connaître les meilleures solutions adaptées à votre situation, il est vivement conseillé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.

Investir dans une SCPI ISR via une assurance-vie

Votre contrat d’assurance vie vous permet d’investir dans les meilleures SCPI ISR et ainsi de cumuler les avantages des SCPI et ceux de l’assurance vie. Cette solution est une méthode efficace pour :

• Bénéficier des rendements attractifs de l’immobilier et des avantages de la fiscalité de l’assurance vie, soit à l’IR soit à la flat taxe de 30 %
• Transmettre ses parts en optimisant les droits de succession avec un abattement de 152 500 € par bénéficiaire
• Disposer d’une grande liquidité
• Revendre et racheter à tout moment
• Maintenir les revenus de la SCPI dans l’enveloppe fiscale de l’assurance vie.

A SAVOIR

Il est important de privilégier des contrats d’assurance vie qui offrent une large gamme des SCPI. Faire également attention au cumul des frais liés au contrat et des frais liés à la SCPI. Toutefois, il existe des solutions efficaces pour limiter les frais lors d’un investissement dans l’immobilier dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

Investir dans une SCPI ISR via un Plan Epargne Retraite ?

Depuis l’entrée en vigueur en 2019 de la loi pacte, les nouveaux PER (plan d’épargne retraite) qui succèdent aux PERP et aux contrats Madelin, rencontrent un certain succès. Pour s’assurer une rente ou un capital au moment de sa retraite, le PER permet d’épargner tout au long de sa vie active, quelle que soit sa situation professionnelle,  en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.  Le PER étant un placement à long terme, investir dans une SCPI permet de diversifier ses actifs,  limiter les risques et optimiser les rendements.

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Comment  investir dans une SCPI ISR ?

En fonction de votre  situation patrimoniale et de vos objectifs, vous pouvez investir de différentes façons dans des SCPI ISR.

Investir en pleine Propriété

La pleine propriété  est la manière la plus courante d’investir dans des SCPI. Elle vous donne la propriété complète des parts que vous achetez : l’usufruit et la nue propriété.

Investir en démembrement

Le démembrement  se définit par la séparation de l’usufruit et de la nue propriété pour une part de SCPI en pleine propriété. Si la durée du démembrement est fixée à l’avance pour une durée déterminée, le démembrement est temporaire. Il peut être viager et prendre fin au décès de l’usufruitier. En investissant dans une SCPI, les objectifs patrimoniaux sont différents pour le nu-propriétaire et pour l’usufruitier.

Quels sont les objectifs du démembrement de SCPI ?

Le cas du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire recherche différents objectifs : se constituer un patrimoine immobilier acheté avec une décote, différer la perception des revenus fonciers au terme de la période de démembrement, ne pas impacter sa fiscalité à l’IR comme à l’IFI, récupérer la pleine propriété au terme du démembrement, et obtenir une plus value à terme. Généralement, le nu-propriétaire est une personne fortement imposée qui ne recherche pas de revenus complémentaires à court terme.

Le cas de l’usufruitier

L’usufruitier bénéficie d’une décote à l’achat des parts et perçoit l’intégralité des revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement. Les revenus fonciers perçus peuvent être exonérés s’il dispose par ailleurs d’un déficit foncier non imputé. L’usufruitier est généralement une entreprise qui recherche un placement différenciant par rapport aux solutions bancaires.

Investir comptant dans une SCPI

Lorsque vous disposez de liquidités pour faire l’acquisition de parts de SCPI, vous pouvez obtenir les revenus au terme du délai de jouissance qui est de 6 mois environ. Comme vous percevez des revenus rapidement, vous êtes soumis à la fiscalité sur les revenus fonciers et aux prélèvements sociaux.

Investir au comptant de manière progressive,  par prélèvement mensuel ou trimestriel est tout à fait envisageable. Cette solution souple et personnalisée permet d’adapter son investissement à sa capacité d’épargne, et de maîtriser sa trésorerie. L’achat au comptant est plutôt recommandé pour l’acquisition de parts en nue propriété.

Comment investir dans une SCPI à crédit ?

Dans un contexte marqué par des taux de prêt bancaires plutôt bas, une solution intéressante est de bénéficier d’un emprunt bancaire et de profiter de l’effet de levier. Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus de la SCPI et permettent de bénéficier d’une déduction fiscale.

A SAVOIR

Obtenir un crédit auprès des banques pour investir dans une SCPI s’avère souvent difficile. Il est donc pertinent de faire appel à des courtiers indépendants, qui bénéficient d’accords spécifiques pour négocier le financement de SCPI. Pour toutes vos demandes ou besoins en crédit de SCPI, vous pouvez vous adresser à l’un des meilleurs experts en financement de SCPI : Empruntis Paris 18.

La fiscalité des SCPI ISR

SCPI en France

Les investisseurs en SCPI qui perçoivent des revenus locatifs fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.  Pour les biens immobiliers des SCPI situées en France,  2044. Pour les biens immobiliers des SCPI situées à l’étranger, les revenus fonciers doivent être indiqués sur la déclaration sur la 2047 .

Pour déclarer ses revenus fonciers, l’investisseur a le choix entre 2 dispositifs, en fonction de sa situation patrimoniale.

• Régime réel : les revenus sont intégrés au barème progressif de l’impôt. Ce dispositif permet de déduire les charges financières que représentent les intérêts d’emprunt, et l’assurance décès invalidité (ADI) et les déficits fonciers éventuels dans la limite annuelle de 10 700 €.
• Régime micro- foncier : en contrepartie d’ aucune déduction de charge sur les revenus, un abattement de 30 % est accordé sur les revenus fonciers.

SCPI à l’étranger.

Les revenus fonciers provenant de l’étranger font l’object d’une fiscalité différente de celle des revenus fonciers français. En effet, Les les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits des SCPI investies à l’étranger. Il est donc déconseillé d’avoir recours à un crédit pour investir dans des SCPI à l’étranger.

A SAVOIR

Les revenus des SCPI investies à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. L’économie sociale ainsi réalisée représente  17,2 % chaque année.

Fiscalité sur les plus values

La fiscalité sur les plus values est identique à celle de tout investissement immobilier locatif. La plus value est calculée sur la  valeur initiale d’achat de la SCPI, déduction faite de la valeur de retrait. Cette plus value est imposée à un taux de 19 %, auquel doivent s’ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, ce qui porte la fiscalité totale à 36,2 %. A partir de la  6ème année, un abattement progressif annuel est intégré à la fiscalité.

A SAVOIR

Pour être bien informé sur votre fiscalité, notamment la fiscalité des primes et bonus, les différentes solutions pour réduire vos impôts, vous pouvez consulter l’article sur comment payer moins d’impôt ?

 

Notre avis sur l’investissement SCPI ISR

Bien-placer.fr a pour mission de vous orienter vers les meilleurs conseillers pour mettre en place votre stratégie d’investissements responsables,  en incluant dans cette démarche les SCPI ISR.

Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour investir en SCPI ISR ?

Il est nécessaire d’effectuer une analyse approfondie pour comprendre la diversité et la technicité des supports d’investissement en SCPI.  Pour sélectionner vos investissements ISR en toute sécurité, nous vous recommandons de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine qui vous apportera son expertise pour définir avec vous une stratégie d’investissement adaptée à vos critères. Votre conseiller vous accompagnera tout au long du processus d’investissement ISR.

L’article sur le meilleur conseiller en gestion de patrimoine vous permettra de choisir à la fois le cabinet de gestion, le conseiller adapté à votre patrimoine et les investissements en accord avec vos valeurs.